Ein Sturz auf glattem Gehweg vor dem Mehrfamilienhaus gehört zu den teuersten Routinerisiken der Immobilienverwaltung: Schmerzensgeld, Behandlungskosten, Verdienstausfall und Regressforderungen von Sozialversicherungsträgern summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge. Die gute Nachricht: Die Rechtsprechung erlaubt es Eigentümern, Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften ausdrücklich, den Winterdienst auf einen Dienstleister zu übertragen – und damit den Kern der Haftung zu verlagern. Die ehrliche Nachricht: Ganz los werden Sie die Verantwortung nie. Dieser Beitrag erklärt, was der Bundesgerichtshof zur Delegation verlangt, welche Pflichten bei Ihnen verbleiben und warum Räumprotokolle im Ernstfall über den Prozessausgang entscheiden können.
Woher die Pflicht kommt – und wie weit sie reicht
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen, damit Dritte nicht zu Schaden kommen – das ist die Verkehrssicherungspflicht aus § 823 BGB. Für Grundstückseigentümer bedeutet das im Winter: Zuwege, Zugänge, Hofflächen und – soweit die kommunale Satzung es überträgt – der öffentliche Gehweg vor dem Haus müssen bei Schnee und Glätte geräumt und gestreut werden. Die konkreten Räumzeiten und -breiten für das Bergische Städtedreieck haben wir im Ratgeber zur Räumpflicht in Wuppertal, Solingen und Remscheid zusammengestellt.
Die Pflicht ist allerdings kein Rundum-Garantieversprechen. Der BGH hat klargestellt, dass eine Räum- und Streupflicht grundsätzlich erst bei allgemeiner Glätte einsetzt, nicht schon bei einzelnen, vereinzelten Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthafte Gefahr (BGH, Urteil vom 12.06.2012 – VI ZR 138/11). Geschuldet ist, was nach den Umständen zumutbar und verhältnismäßig ist – nicht die permanente Schneefreiheit jeder Fläche zu jeder Minute.
Delegation ist zulässig – und sinnvoll
Für die Praxis entscheidend: Die Verkehrssicherungspflicht kann auf Dritte übertragen werden. Der BGH hat das ausdrücklich anerkannt und zugleich die Bedingungen formuliert (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07): Wird der Winterdienst wirksam auf einen Dritten übertragen, wird dieser selbst verkehrssicherungspflichtig und haftet deliktisch für Schäden. Die Pflicht des Eigentümers verschwindet dadurch nicht, sie verengt sich – auf Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflichten.
Damit die Delegation vor Gericht trägt, kommt es auf drei Dinge an:
1. Klare vertragliche Übertragung
Die Rechtsprechung verlangt eine eindeutige Vereinbarung, aus der sich ergibt, dass der Dienstleister die Verkehrssicherung für konkret bezeichnete Flächen übernimmt. Ein Handschlag mit dem Hausmeister genügt nicht. In den Vertrag gehören die zu betreuenden Flächen (idealerweise mit Plan), die einzuhaltenden Zeiten nach Maßgabe der örtlichen Satzung und die ausdrückliche Übernahme der Räum- und Streupflicht. Welche acht Klauseln ein belastbarer Vertrag enthalten sollte, zeigt unsere Checkliste zum Winterdienst-Vertrag.
2. Sorgfältige Auswahl
Wer delegiert, muss einen geeigneten Dienstleister auswählen: ausreichende personelle und maschinelle Kapazitäten, Erfahrung mit vergleichbaren Objekten, eine Betriebshaftpflichtversicherung mit angemessener Deckungssumme. Beauftragen Sie erkennbar den billigsten Anbieter ohne Kapazitätsprüfung, kann Ihnen bereits die Auswahl als eigenes Verschulden vorgehalten werden.
3. Kontrolle – die Pflicht, die bleibt
Hier ist Ehrlichkeit angebracht: Auch nach sauberer Delegation müssen Eigentümer bzw. Verwalter stichprobenartig überwachen, ob der Dienstleister seiner Aufgabe tatsächlich nachkommt. Niemand verlangt tägliche Vollkontrollen aller Objekte. Erwartet wird aber, dass Sie gelegentlich prüfen (oder prüfen lassen), ob bei Wintereinbruch geräumt wurde, dass Sie Beschwerden von Mietern nachgehen und einschreiten, wenn sich Ausführungsmängel zeigen. Wer Hinweise auf einen unzuverlässigen Dienstleister ignoriert, haftet trotz Vertrags.
Die Sonderrolle des Vermieters: BGH 2025
Für vermietende Eigentümer hat der BGH die Messlatte zuletzt noch einmal präzisiert: Nach dem Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 haftet der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter gegenüber auch dann für einen Glatteissturz auf dem Grundstück, wenn die WEG den Winterdienst an eine professionelle Firma vergeben hatte. Der Grund: Gegenüber dem eigenen Mieter ist die Gewährleistung gefahrloser Zugänge eine vertragliche Schutzpflicht aus dem Mietverhältnis. Der beauftragte Winterdienst ist insoweit Erfüllungsgehilfe – für dessen Verschulden haftet der Vermieter nach § 278 BGB wie für eigenes.
Was folgt daraus? Die Delegation ist deshalb nicht wertlos – im Gegenteil. Sie verlagert die deliktische Haftung gegenüber Dritten, und im Verhältnis zum Mieter verschafft sie dem Vermieter einen Regressanspruch gegen den Dienstleister, der den Schaden verursacht hat. Genau deshalb sind zwei Vertragsbestandteile unverzichtbar: der Nachweis einer ausreichenden Betriebshaftpflicht des Winterdienstes und eine belastbare Einsatzdokumentation.
Räumprotokolle: Ihr wichtigstes Beweismittel
Kommt es zum Prozess, steht regelmäßig Aussage gegen Aussage: Der Gestürzte sagt, es war spiegelglatt; der Dienstleister sagt, er habe gestreut. Den Unterschied machen Räum- und Streuprotokolle: Datum, Uhrzeit, Objekt, Witterung, durchgeführte Maßnahme, eingesetztes Streugut, Name des Mitarbeiters – heute meist GPS-gestützt und digital abrufbar. Ein lückenloses Protokoll belegt zugleich zweierlei: dass der Dienstleister ordnungsgemäß gearbeitet hat, und dass Sie Ihrer Überwachungspflicht nachgekommen sind, wenn Sie die Protokolle regelmäßig sichten. Verlangen Sie deshalb vertraglich nicht nur die Dokumentation selbst, sondern auch ein Zugriffs- oder Berichtsrecht. Die geprüften Partnerbetriebe, die wir an Verwaltungen vermitteln, arbeiten standardmäßig mit Einsatzprotokollen – Details unter [LINK: /winterdienst-hausverwaltung/].
Das Pflichtenprogramm für Verwalter in Kurzform
- Örtliche Satzungspflichten je Objekt klären (Stadt, Straßenverzeichnis, Räumzeiten).
- Winterdienst schriftlich und flächenscharf auf einen geeigneten Fachbetrieb übertragen.
- Versicherungsnachweis des Dienstleisters zur Akte nehmen.
- Räumprotokolle vereinbaren und stichprobenartig kontrollieren.
- Beschwerden dokumentiert nachgehen, bei Schlechtleistung abmahnen oder kündigen.
Wer diese fünf Punkte lebt, hat die Haftung so weit delegiert, wie es rechtlich möglich ist – und kann im Schadensfall nachweisen, alles Erforderliche getan zu haben.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt die Rechtslage allgemein dar und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
FAQ
Kann die Räumpflicht auf die Mieter übertragen werden?
Grundsätzlich ja, etwa durch eine klare Regelung im Mietvertrag. Praktisch ist das im Mehrfamilienhaus aber fehleranfällig: Der Vermieter behält auch hier eine Überwachungspflicht, und bei kranken, abwesenden oder körperlich eingeschränkten Mietern funktioniert die Kette schnell nicht mehr. Für Verwaltungen ist der Fachbetrieb in aller Regel die sicherere Lösung.
Wie oft muss ich den beauftragten Winterdienst kontrollieren?
Eine feste gesetzliche Taktung gibt es nicht. Anerkannt ist eine stichprobenartige Überwachung – etwa die Sichtung der Einsatzprotokolle nach Schneelagen und gelegentliche Objektkontrollen – plus konsequentes Nachfassen bei jeder Beschwerde. Entscheidend ist, dass Sie Ihre Kontrollen dokumentieren.
Haftet die WEG oder der einzelne Eigentümer, wenn etwas passiert?
Deliktisch haftet, wer die Verkehrssicherung tatsächlich zu verantworten hat – nach Delegation primär der Dienstleister, daneben die Gemeinschaft bei Auswahl- oder Kontrollversäumnissen. Gegenüber dem eigenen Mieter haftet der vermietende Eigentümer nach der BGH-Rechtsprechung von 2025 zusätzlich aus dem Mietvertrag; er kann aber beim schuldhaft handelnden Winterdienst Regress nehmen.
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